莆田市人民政府办公室关于妥善解决不动产登记历史遗留问题的处理意见

莆政办〔2019〕48号

来源:市府办      发布时间:2019-06-28 16:51    点击数:    字号:       默认

各县(区)人民政府(管委会),市直有关单位:

  为加强不动产权管理,维护不动产权所有者合法权益,妥善解决我市国有建设用地上房屋和土地登记历史遗留问题,本着“尊重历史、实事求是、分清责任、妥善解决”的原则,按照有关法律法规及政策规定,借鉴其它地区经验做法,结合我市实际,经市政府研究,提出如下处理意见:

  一、处理范围

  2016年1月29日我市实施不动产统一登记前国有建设用地上己建成,因相关审批、验收、税费及材料缺失等原因,而未办理不动产权属登记的房屋(列入全国别墅类项目清查整治对象的除外)。

  由政府主导开发建设的各类拆迁安置房办理不动产登记,继续按照《莆田市人民政府关于解决历史遗留土地登记发证问题的意见》(莆政综〔2009〕141号)和《莆田市人民政府办公室关于加快推进历史遗留的政府主导性项目拆迁安置房确权发证工作方案的通知》(莆政办〔2014〕122号)的规定执行。工业企业遗留权证办理继续按照《莆田市促进园区高质量发展三年行动计划(2018-2020年)》(莆政综〔2018〕92号)有关规定执行。

  二、处理办法

  (一)关于用地、规划及验收等相关手续缺失问题

  1.用地批准手续

  土地权属来源材料可依据取得土地使用权时的相关法律法规及政策规定,以用地批文、国有土地使用权出让合同、建设用地批准书或划拨用地决定书予以认定。因坐标转换、用地红线未能闭合等原因,造成部分用地超出红线,现状地类为建设用地的,由县(区)政府(管委会)予以公告,对公告没有异议的,具结后作为土地权属来源依据。

  2.规划审批、验收手续

  1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前竣工的项目,无需办理相关规划手续。1990年4月1日至2008年1月1日已办理用地批准手续,未取得《建设工程规划许可证》(副本)的项目,可凭有权机关最终审定的建筑设计方案或总平面图、具备相应测绘资质的单位出具的《建设工程竣工测量报告书》,向县(区)政府(管委会)自然资源部门申请办理,经审查符合建筑设计方案或总平面图的,直接以意见函予以确认;已取得《建设工程规划许可证》(副本)的项目,按“副本换正本”办理规划验收。若超出建筑设计方案(或总平面图)或者《建设工程规划许可证》(副本)确认的建筑面积,可按楼栋或按套为单元补交土地出让金,由县(区)政府(管委会)自然资源部门出具意见函,不动产登记部门分楼栋或分套予以确权登记。以上项目在办理相关手续时不再进行行政处罚。

  2008年1月1日之后取得《建设工程规划许可证》的项目,按相关规定办理,具体办法由市自然资源局制定。

  《建设工程规划许可证》所载的内容与附图(含总平面图、建筑施工图等)不符的,其技术指标以《建设工程规划许可证》所载的内容为准;建筑功能(房屋用途)不一致的,在不占用公用配套设施和停车位的基础上,不动产登记机构以规划审批盖章的附图并结合房产实测予以登记。

  3.消防验收手续

  对1998年9月1日《中华人民共和国消防法》施行前已建成的房屋,未进行改建(含用途变更)、扩建的,可不再办理消防许可(备案)手续。对1998年9月1日以后建成的房屋,未取得消防设计审核(备案)合格意见的,其中商业或其他性质的,由建设单位委托有资质的消防安全评估机构对现状建筑进行评估;住宅性质的,由建设单位委托有资质的消防安全检测机构对现状建筑进行消防设施检测,消防安全评估报告合格或建筑消防设施检测报告合格的,送同级住建部门存档,存档手续作为申请不动产登记的依据。

  4.工程质量验收手续

  由建设单位委托具备相应资质的工程质量检测鉴定机构进行工程质量(含人防工程)检测鉴定,检测鉴定结论符合工程质量安全要求的,送同级住建(人防)部门存档,存档手续作为申请不动产登记的依据。

  (二)关于房地用途及权利人不一致问题

  1.房地用途不一致的,按以下情形处理:

  (1)对用地批准手续记载为综合用地,房屋规划批准用途为商业和住宅的,土地用途分别登记为商业、住宅用地,房屋用途按规划批准的用途登记。

  (2)对用地批准手续记载为住宅用地, 房屋规划批准用途为商业和住宅的, 当事人申请办理不动产首次登记,分别按原审批的土地用途和房屋规划批准用途进行登记,同时在附记栏记载原土地审批、房屋规划批准用途。

  2.房屋和土地权利人不一致问题,按以下情形处理:

  (1)合法宗地上的房屋所有权多次转移,并办理取得房屋所有权属证书,但没有同步办理土地使用权转移的,购买人可以持房屋所有权属证书、原土地使用权证、原房屋转移登记时提交的买卖合同、涉税证明、个人承诺书单方申请办理不动产登记,由不动产登记机构给予办理房屋、土地权利主体一致的不动产权证。

  (2)已分别办理土地使用权证、房屋所有权证,由于土地使用权证、房屋所有权证首次登记权利人不一致,导致无法办理不动产权证的,按已办理的房产证核算总建筑面积,进行相应的土地面积分摊,直接按土地使用权转移给房屋所有权人办理不动产权证,税务部门应给予核税并出具涉税证明。

  三、确权登记

  (一)集资房(房改房)

  1.产权核定

  产权单位未按集资(房改)建房手续报批,但已形成集资(房改)建房事实的,由产权单位按集资(房改)时政策对集资(房改)对象的集资(房改)资格进行初步审核,并经现产权单位的主管部门复核汇总后,统一报送房改部门审查。对符合集资(房改)资格的给予出具符合集资(购买公有住房)资格复核意见函;对不符合集资(房改)资格的,由房改部门按有关规定处理到位后,办理产权核定手续。

  2.产权登记

  (1)对集资(房改)单位已取得国有土地使用权证的,直接将土地分割转移登记给各房屋业主;若房地用途不一致的,则以房产登记的用途为准。对集资(房改)单位未取得国有土地使用权证,项目建设审批手续登记不齐全的,由产权单位对土地使用权取得、符合规划、工程质量和消防安全等情况作出具结,不动产登记部门根据房改部门出具的符合集资(购买公有住房)资格复核意见函、产权单位具结书,给予办理不动产权登记,土地使用权类型确定为划拨,用途为住宅。产权单位已改制的,由其承接单位(无法确定承接单位的,由其主管部门或县(区)政府(管委会)指定的单位作为承接单位)作出具结。

  (2)集资房(房改房)上市须经房改部门核准,并补交土地出让金后予以办理。其中,房屋所有权证已办理并转移给第三方的,土地使用权直接按现房屋所有权人给予登记;房屋所有权证已办理且未转移的,土地使用权可保持划拨性质。

  (二)商品房

  1.对开发建设单位已不存在的房地产项目,由项目所在县(区)政府(管委会)牵头,指定项目所在地的乡镇政府(街道办事处)或业主委员会作为承接单位,由乡镇政府(街道办事处)或业主委员会行使项目开发建设单位的主体资格。

  2.对开发建设项目已办理首次登记,但拒不配合购房业主办理转移登记的,业主可向开发建设单位提起民事诉讼要求其协助办理转移登记。不动产登记部门根据法院生效的法律文书、协助执行通知书以及税务部门的完税凭证办理不动产权证。

  3.市、县(区)政府(管委会)及其部门所属的国有企事业单位(含政府指定、委托代建单位)开发建设的房地产项目,已办理房屋登记取得房屋所有权证或房屋所有权登记手续齐全,且开发建设单位可以提供楼栋总产权建筑面积(开放式小区)或整个小区总产权建筑面积(封闭式小区),因税费未缴清、土地出让手续未补办等原因导致未能办理不动产权登记的,由建设单位缴清相关税费及土地出让金(或业主自行按其建筑面积分摊缴纳相应的税费及土地出让金)后,自然资源部门(不动产登记窗口)与其签订格式文本的补充协议,直接给予房屋业主办理不动产转移登记,不再办理该项目的不动产首次登记。

  4.对早期国有企业开发的零星未办证的商品房,因建设项目审批手续不齐全的,由原产权单位具结,涉税问题按规定缴清后,不动产登记部门给予办理不动产权证。产权单位已改制的,由承接单位(无法确定承接单位的,由其主管部门或县(区)政府(管委会)指定的单位作为承接单位)作出具结。

  5.因开发建设单位已撤销、吊销、注销等原因造成购房人不能按照双方共同申请的规定办理不动产登记手续的,对土地和房屋权属来源清楚、界址明确,房屋的用地、规划报建、竣工验收等批准文件齐备的,购房人可凭购房合同、购房款票据(或付款证明)、税费凭证等材料单方申请登记,不动产登记机构经核实并公告后办理首次、转移等不动产登记。

  (三)国有建设用地上的个人自建房

  国有建设用地上同时具备下列条件的个人自建房,由不动产登记机构给予办理不动产权证:

  1.用地手续。可凭合法审批的用地手续,或凭市、县(区)政府(管委会)及其部门、乡镇政府(街道办事处)签订或确认的拆迁补偿安置协议书,作为土地权属来源依据。

  2.规划手续。房屋建筑面积和规划用途按《建设工程规划许可证》(含副本,或由原县(区、管委会)住建部门颁发的《建设工程规划许可证》)予以认定。

  3.验收手续。个人建房未办理竣工验收手续的,三层以下(含三层)且建筑面积在300平方米以下(含300平方米)的,其房屋质量由业主作出承诺;三层以上或建筑面积在300平方米以上的,房屋质量由业主委托具备相应资质的工程质量检测鉴定机构进行鉴定,鉴定合格的给予办理。

  (四)其他问题

  1.关于简化个人住宅用地和分割宗地划拨补办出让手续问题。二手房(套房、私宅、店面)交易登记过程中涉及划拨土地补办出让手续,授权不动产登记窗口收取土地出让金,直接签订格式文本的土地使用权出让合同。土地出让金按申请补办时房屋所在地块相应级别同类用途基准楼面地价的30%收取。

  2.经规划部门批准跨宗地建房的,但土地权利性质相同而土地使用权终止日期不一致的宗地,先办理宗地合宗手续,需要补缴土地出让金(具体标准为:现行评估楼面地价÷该用途最高年限×补交年限×建筑面积),将土地使用权终止日期调整一致后办理不动产登记。

  3.安置房办理转移登记时,拆迁补偿安置协议书载明的被拆迁人已死亡的,可由拆迁人(原协议签约单位)负责对继承人提供的材料(申请书、死亡证明、遗嘱或继承协议、公证或村居证明)进行审核把关,并与其签订拆迁补偿安置补充协议,作为不动产权利人申请核税与产权转移登记的依据。拆迁补偿安置协议书中被拆迁人为二人及二人以上共有的,但对安置房位置、产权份额等约定不明确的,应由共有人出具产权归属确认书,原协议签约单位负责审核把关,并与协议中的共有人分别签订拆迁补偿安置补充协议书并结算,明确安置房位置、产权份额,以此作为不动产权利人申请核税与产权转移登记的依据。

  4.拆迁人(原协议签约单位)因撤销、吊销、注销等原因不存在的,由其承接单位负责办理产权登记相关手续,无法确定承接单位的,由其主管部门或县(区)政府(管委会)指定的单位作为承接单位负责办理。

  四、税费计征

  (一)税费收取

  历史遗留项目涉及税费由税务等相关部门按照政策规定“从旧兼从轻”原则征收。

  (二)税费基数

  1.涉及以价格(价值)计征的税费项目,统一以主管税务机关计征税收的价格(价值)为准。

  2.政府回购商品房用于征迁安置的,商品房项目性质为政府回购商品房保持不变,税务部门按照《关于研究城市建设有关问题的纪要》(莆田市人民政府专题会议纪要〔2018〕63号)进行征税,涉税证明作为申请不动产登记的依据。

  3.关于土地出让金收取标准

  (1)2007年10月1日《中华人民共和国物权法》施行前,以行政划拨方式取得国有建设用地,土地出让金按下列不同情形相应时点的基准楼面地价计收:单位公房(仅限住宅)已处置的,按资产处置时点计收;原划拨用地按规划批准进行房地产开发(与出让用地合并建设的除外),但划拨土地未补办出让的,按《建设工程规划许可证》批准时点计收。

  (2)2007年10月1日前,改变用途或其它规划条件开发建设的,按《建设工程规划许可证》批准时点原用途与新用途的基准楼面地价的差额计收土地出让金;没有办理《建设工程规划许可证》的,以县(区)政府(管委会)自然资源部门意见函确认时点计收。2007年10月1日以后,对经政府研究同意改变用途或其他规划条件开发建设的政府性主导项目,按政府研究同意时点原用途与新用途的基准楼面地价的差额计收土地出让金。

  (3)2007年10月1日以前,因坐标转换、用地红线未能闭合等原因,造成部分用地超出红线,且现状地类为建设用地的,按该类用途的现行基准地价补交出让金;2007年10月1日以后,按该类用途的现行基准地价二倍补交出让金。经政府研究或有权机关确认同意增加建筑面积(变更容积率)的,以《建设工程规划许可证》批准时点为基准日按该类用途的基准楼面地价补交土地出让金;没有办理《建设工程规划许可证》的,以县(区)政府(管委会)自然资源部门意见函确认时点计收。

  (4)集资房(房改房)、经济适用房上市,按申请缴款时对应基准楼面地价30%直接补交土地出让金;若集资房(房改房)之前已办理过房产过户,由于原产权人未取得土地使用证而未办理转移登记的,按申请缴款时对应基准楼面地价20%补交土地出让金(政府另有规定的除外)。对经济适用房项目中以商品房价格购买超出享受面积部分的建筑面积,由开发建设单位按申请缴款时对应基准楼面地价30%直接补交土地出让金;对超出享受面积以优惠价购买的部分,先保持原性质,并在不动产权证中予以备注,今后上市时,由申请人一并按照经济适用房上市标准补交土地出让金。

  4.关于城市基础设施配套费收取标准。集资房(房改房)不再收取城市基础设施配套费;其他类型的建设项目在办理不动产登记前,各县(区)政府(管委会)自然资源部门在出具规划意见函或规划验收(规划条件核实)时,应根据《莆田市城市基础设施配套费征收管理规定》(莆政综〔2011〕24号)的征收标准,按实测建筑面积(不含非商业用途地下室、架空层、骑楼)收取城市基础设施配套费。

  5.关于防空地下室易地建设收取标准。根据项目办理用地审批手续的时间,按以下标准收费:

  (1)2002年4月9日之前办理用地审批手续的项目,执行1997年第2号莆田市人民政府令。

  (2)2002年4月10日至2003年4月30日之间办理用地审批手续的项目,执行《福建省物价局、福建省财政厅、福建省人民防空办公室关于印发〈福建省规范防空地下室易地建设收费实施办法〉的通知》(闽价〔2002〕房133号)。

  (3)2003年5月1日至2014年11月30日之间办理用地审批手续的项目,执行《福建省物价局、福建省财政厅、福建省人民防空办公室关于调整防空地下室易地建设收费标准的通知》(闽价〔2003〕房208号)。

  (4)2014年12月1日之后办理用地审批手续的项目,执行《福建省物价局、福建省财政厅、福建省人民防空办公室关于进一步完善防空地下室易地建设费有关问题的通知》(闽价费〔2014〕347号)。

  五、市政府建立不动产登记历史遗留问题处理联席会议制度,由市政府分管财税、城建工作的领导担任召集人,成员由市政府分管副秘书长、市自然资源局、住建局、财政局、税务局、消防救援支队、城市管理局、人防办等单位分管领导组成,研究解决重大复杂疑难问题。对未列入本意见处理范围的,按照“一案一议”方式研究解决。

  六、本意见自印发之日起执行至2020年6月30日(以收件时间为准),逾期不办的,责任由业主自负。历史遗留的教育、医疗等民生事业类项目,参照工业企业遗留权证办理办法,由各县(区)政府(管委会)具结办理。本意见执行前已有规定与本意见不一致的,以本意见为准。原已办理登记或按原有规定办理的相关手续,仍继续有效。

  七、本意见由市自然资源局会同市税务局、住建局等部门负责组织实施和解释,并协调执行中的具体事项。

 

  莆田市人民政府办公室               

  2019年6月22日               

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